Welche der beiden Optionen ist finanziell gesehen die bessere Entscheidung?
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Miete zu zahlen ist rausgeworfenes Geld!
Wenn man es sich leisten kann, ist es immer besser eine Immobilie zu kaufen als sie zu mieten.
Als Käufer besitzt man irgendwann die Immobilie. Als Mieter zahlt man zwar laufend, besitzt aber am Ende nichts!
Derartige Aussagen hört man zwar immer wieder, sie stimmen aber so sicher nicht! Manchmal ist Kauf, manchmal ist aber auch Miete die bessere Option! Es kommt auf das Zusammenspiel vieler Faktoren an.
Die Ausgaben bei Miete sind nämlich (zumindest fast immer) geringer als die Ausgaben beim Kauf, und diese Differenz muss unbedingt im Vergleich berücksichtigt werden!
Der Rechner auf dieser Seite soll dabei helfen die wahren Kosten von Kauf und Miete einer Wohnung oder eines Hauses zu vergleichen.
Wie funktioniert der Vergleich?
Als Käufer besitzt man nach Rückzahlung des Kredits die Immobilie. Für den Käufer wählen wir daher den Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt als Vergleichsgröße.
Als Mieter besitzt man keine Immobilie, hat jedoch im Zeitverlauf andere und meist geringere Ausgaben als ein Käufer. Um Kauf und Miete vergleichbar zu machen, nehmen wir an, dass Mieter die Differenz der Ausgaben im Vergleich zum Kauf auf dem Kapitalmarkt anlegen. Dadurch machen wir die Ausgaben von Käufer und Mieter exakt gleich hoch.
Dann können wir am Ende der Laufzeit des Kredits den Wert der Immobilie mit der Höhe des vom Mieter angesparten Vermögens vergleichen. So lässt sich beurteilen, ob Kauf oder Miete unter den getroffenen Annahmen die bessere Entscheidung ist.
Nach vollständiger Abzahlung des Kredits hat die Immobilie einen Wert von
799,750.90€
Miete
Bei Miete hättest Du stattdessen zum gleichen Zeitpunkt ein Finanzvermögen (nach Steuern) von
918,795.79€
Miete ist in diesem Szenario um 119,044.89€ oder 14.9% besser.
Achtung, das Ergebnis hängt stark von den gemachten Annahmen (über Wertsteigerung, Kapitalertrag, ...) ab. Niemand weiß wie die Zukunft tatsächlich aussehen wird. Am besten Du probierst verschiedene Werte aus, um zu sehen wie sehr sich die Ergebnisse verändern können.
Das Ergebnis des Rechners soll nur eine Orientierungshilfe sein. Bitte verwende diesen Rechner nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage für eine schwerwiegende finanzielle Entscheidung. Ich bin weder Finanz- noch Steuerberater. Außerdem kann es sein, dass die Berechnung fehlerhaft ist oder dass ich mich irgendwo geirrt habe. Falls das so ist, dann gib mir bitte Bescheid!
Du kannst mich gerne auch mit Feedback oder anderen Kommentaren kontaktieren:
Der Kaufpreis ist der Preis der Immobilie. Bei Preisverhandlung geht es um die Höhe dieses Betrags. Insgesamt zu zahlen sind jedoch zusätzlich auch noch die Nebenkosten.
Betriebskosten
Zu den Betriebskosten, die sowohl Mieter als auch Eigentümer zahlen müssen, gehören laufende Zahlungen für Wasser, Müllabfuhr, Hausbetreuung, etc..
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Kauf einer Immobilie noch einige weitere Kosten an. Dazu gehören u.a. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr und Notariatskosten. Die Höhe mancher dieser Positionen ist verhandelbar. Üblicherweise liegen die Nebenkosten in Summe bei ca. 10% des Kaufpreises.
Eigenmittel
Die Höhe der eigenen Ersparnisse, die für den Kauf der Immobilie ausgegeben werden. Um einen Kredit zu bekommen, verlangen Banken meistens einen Mindestanteil der Eigenmittel am Kaufpreis. Diese Mindesteigenkapitalquote liegt oft bei ca. 20%.
Zinssatz des Kredits
Effektivzinssatz des Kredits über die gesamte Laufzeit. Banken werben gerne mit einem niedrigen Zinssatz. Dabei handelt es sich meist um den Nominalzinssatz, der jedoch nicht alle Kosten eines Kredits berücksichtigt. Im hier verwendeten Effektivzinssatz sind bereits alle Kreditkosten berücksichtigt.
Wichtig ist es zu bedenken, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits stark ändern kann. Da wir derzeit historisch gesehen sehr niedrige Zinsen haben, ist es durchaus möglich, dass die Zinsen in Zukunft wieder stärker ansteigen könnten. Dadurch würde sich auch die Kreditrate erhöhen. Es ist daher wichtig, sich nur so hoch zu verschulden, dass man auch bei einem Zinsanstieg weiterhin die Raten zahlen kann.
Man kann sich gegen steigende Zinsen jedoch auch absichern, indem man einen Kredit mit fixen Zinsen vereinbart. Dadurch ist der Zinssatz zwar momentan höher als bei einem Kredit mit variablem Zinssatz, man ist aber gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert. Meist gelten diese fixen Zinssätze aber nicht für die gesamte Laufzeit des Kredits, sodass man gegen Ende der Laufzeit erst wieder einem Zinssatzrisiko ausgesetzt ist.
Laufzeit
Der Zeitraum über den der Kredit abbezahlt werden soll. Es ist empfehlenswert darauf zu achten, dass zusätzlich zu den vereinbarten Ratenzahlungen auch weitere vorzeitige Rückzahlungen (ohne allzu hohe Gebühren) möglich sind. Sollte man später zusätzliches Geld zur Verfügung haben, kann so der Kredit früher zurückgezahlt werden.
Instandhaltungskosten
Dieser Wert beinhaltet die Instandhaltungs- und Reparaturkosten für die Immobilie im Eigentum. Die Kosten für die Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum sind schon in den Betriebskosten enthalten, hier geht es um die Instandhaltung des individuellen Eigentums.
Die Instandhaltungskosten für Eigentümer sind höher als jene für Mieter, weil für gewisse Arbeiten (Heizung, Außenfenster,...) der Eigentümer und nicht der Mieter verantwortich ist.
Die Instandhaltungskosten für Einfamilienhäuser sind üblicherweise höher als jene für Eigentumswohnungen.
Wertsteigerung
Die jährliche Wertsteigerung der Immobilie. Dieser Wert ist schwierig zu schätzen. Es kommt dabei auf Typ der Immobilie, Lage, den Immobilienmarkt im allgemeinen und zahlreiche weitere Faktoren an.
Selbst verlässliche historische Daten sind hier nicht ganz einfach zu finden. Für Österreich gibt es dazu den Wohnimmobilienpreisindex, der von der Nationalbank veröffentlicht wird. Basierend darauf erscheint es vernünftig, eine Wertsteigerung im Bereich von 3.5% bis 5.0% pro Jahr anzunehmen.
Kredithöhe / Kreditbetrag
Die Höhe des Kredits, der aufgenommen werden muss um die Immobilie zu finanzieren. Errechnet sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenmittel.
Kreditrate
Die monatliche Rückzahlungsrate für den Kredit. Setzt sich zusammen aus einem Zinsanteil (um die angefallenen Zinsen zu bedienen) sowie einem Tilgungsanteil (zur Rückzahlung des Kreditbetrags).
Endwert der Immobilie
Das ist der prognostizierte Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung des Kredits. Dieser Wert errechnet sich aus dem Kaufpreis, der über die Laufzeit des Kredits mit der jährlichen Höhe der Wertsteigerung verzinst wird.
Miete
Miete
Die Höhe der Miete ohne Betriebskosten. Der Umsatzsteuersatz bei der Vermietung zu Wohnzwecken beträgt in Österreich 10%.
Betriebskosten
Zu den Betriebskosten für Mieter zählen hauptsächlich laufende Zahlungen für Wasser, Müllabfuhr, Hausbetreuung, Kanalisation, etc.. Auch hier gilt der ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10%. Für Eigentümer kommen noch weitere Positionen zu den Betriebskosten hinzu.
Meist werden die Betriebskosten als monatlicher Pauschalbetrag bezahlt. Die Differenz zu den tatsächlichen Kosten wird ein Mal jährlich ermittelt und abgerechnet.
Maklerprovision
Die Maklerprovision darf maximal 2 Monatsmieten betragen. Unter bestimmten Umständen (z.B. befristetes Mietverhältnis auf maximal 3 Jahre) kann dieses Maximum auch geringer sein. Zur Berechnung werden Netto-Miete und Netto-Betriebskosten herangezogen und mit 20% versteuert.
Kaution
Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter sollte der Mieter die Immobilie beschädigen oder die Miete nicht zahlen. Ist dies nicht der Fall, so ist die Kaution beim Ausziehen dem Mieter wieder zurückzuzahlen.
Üblich sind 3 Bruttomonatsmieten (Nettomiete plus Betriebskosten plus 10% Umsatzsteuer). Die Kaution muß vom Vermieter zinsbringend angelegt werden (üblicherweise als Sparbuch) und inklusive Zinsen zurückgezahlt werden.
Mieterhöhung
Um wie viel die Miete in einem laufenden Mietvertrag erhöht werden darf, ist gesetzlich geregelt. Die meisten Mietverträge enthalten eine sogennante Wertsicherungsklausel, die es dem Vermieter erlaubt die Miete im Einklang mit der Inflationsrate bzw. dem Verbraucherpreisindex zu erhöhen.
Basierend auf der tatsächlichen Inflation der letzten Jahrzehnte dürfte ein Wert von 2.5% eine gute grobe Schätzung für die langfristige Inflationsrate sein.
Instandhaltungskosten
Der Anteil der Instandhaltungkosten, die der Mieter zu zahlen hat. Die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen gehört nicht dazu, genausowenig manche Anlagen im Inneren der Wohnung, für deren Erhaltung der Vermieter zuständig ist (z.B. Heizung, Außenfenster).
Kapitalertrag
Dieser Faktor hat große Auswirkungen auf das Endergebnis und ist zugleich schwierig zu schätzen. Je nachdem welche Anlageform (Sparbuch, Aktien, Anleihen, Fonds,...) gewählt wird, ist der zu erwartende Ertrag unterschiedlich hoch.
Bei einem Immobilienkauf handelt es sich fast immer um ein langfristiges Investment. Dementsprechend sollte die Immobilie daher auch mit einem langfristigen Finanz-Investment verglichen werden. Und langfristig gesehen ist der Ertrag bei einem Investment in den Kapitalmarkt via Aktien/Fonds eindeutig am höchsten, auch wenn dafür kurz- und mittelfristig signifikante Wertschwankungen in Kauf genommen werden müssen.
Am besten dürfte ein Investment in kostengünstige Fonds/ETFs sein, die den gesamten Aktienmarkt abbilden. Eine genaue Behandlung dieses Themas würde den Rahmen hier bei weitem sprengen.
Historisch gesehen haben Aktienindizes langfristig einen durchschnittlichen Ertrag von etwa 9% pro Jahr, wobei die Schwankungen sogar über Jahrzehnte gesehen noch signifikant sein können.
Endwert des Portfolios
Das ist der prognostizierte Wert des Finanzvermögens im Miet-Szenario, zu dem Zeitpunkt zu dem der Kredit im Kauf-Szenario abbezahlt wäre. Für die erzielten Gewinne aus dem finanziellen Investment gilt eine Kapitalertragsteuer(KESt) von 27.5% (bezieht sich nur auf die Gewinne, nicht das investierte Kapital selbst).
Details / Rechengang
Für jeden Monat werden die Ausgaben bei Kauf und bei Miete berechnet und miteinander verglichen. Die Differenz wird investiert (bzw. in Ausnahmefällen entnommen) und mit dem angenommenen Kapitalertragszinssatz verzinst.
